El mercado hipotecario español ha encendido todas las alarmas. Según el informe anual del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) hecho público este año, las ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2025 alcanzaron las 31.416, lo que supone un incremento interanual del 35,6%, prácticamente el doble del crecimiento registrado en 2024 y el mayor repunte desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. El dato contrasta con la evolución de los desahucios —lanzamientos ejecutados—, que cayeron un 11% hasta situarse en 24.540 procedimientos, con descensos del 10,9% en los causados por impago de alquiler y del 14,3% en los derivados de ejecuciones hipotecarias.
La aparente paradoja tiene una explicación técnica: una ejecución hipotecaria no equivale a un desahucio ya ejecutado. La estadística del CGPJ registra las certificaciones de ejecuciones iniciadas e inscritas en los Registros de la Propiedad, y el procedimiento judicial puede prolongarse durante años, sin que todos los expedientes desemboquen necesariamente en un lanzamiento. Es decir, el aumento de las ejecuciones anticipa una presión futura sobre los juzgados y, potencialmente, sobre las familias.
El fantasma de la burbuja: hipotecas de 2005-2008
Uno de los datos más reveladores del informe apunta directamente a los años del boom inmobiliario. Casi la mitad de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas proceden de préstamos firmados entre 2005 y 2008. En el segundo trimestre de 2026, el 46,7% de las ejecuciones iniciadas sobre viviendas correspondía a hipotecas formalizadas en ese periodo, con los créditos de 2007 (15,1%) y 2006 (14,1%) a la cabeza. La tendencia ya se apreciaba en el primer trimestre, cuando el 44,3% de las ejecuciones sobre viviendas correspondía a préstamos firmados en esos mismos años.
Cataluña lidera con holgura el ranking de ejecuciones hipotecarias iniciadas en 2025, con 9.370 procedimientos, seguida de Andalucía (6.466), la Comunidad Valenciana (3.530) y Madrid (2.889). En tasa por cada 100.000 habitantes, Cataluña también encabeza la lista (115), seguida de Murcia (82,9), Andalucía (73,2), Castilla-La Mancha (70,9) y la Comunidad Valenciana (65,2).
El alquiler, principal causa de desahucio: tres de cada cuatro
Pese al descenso global de los lanzamientos, la estructura del problema se ha transformado por completo en la última década. El alquiler ha sustituido a la hipoteca como principal motivo de desahucio. De los 24.540 lanzamientos practicados en 2025, 18.317 —el 74,6%— derivaron de procedimientos vinculados a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que solo 4.346 (el 17,7%) tuvieron su origen en ejecuciones hipotecarias. En 2015, los desahucios hipotecarios representaban dos de cada cinco; hoy son menos de uno de cada cinco.
Esta inversión de la tendencia se consolidó a partir de 2016 y se ha mantenido estable desde 2020, con los lanzamientos por alquiler superando el 70% del total. En 2025, la proporción alcanzó el 74,6%, una cifra que se repite desde 2023. Cataluña concentró el mayor número absoluto de lanzamientos por alquiler (5.025), seguida de Andalucía (2.600), la Comunidad Valenciana (2.158) y Madrid (1.931).
El primer trimestre de 2026 confirma la tendencia a la baja, pero con matices
Los datos más recientes disponibles, correspondientes al primer trimestre de 2026, muestran una caída del 45,4% en el total de lanzamientos respecto al mismo periodo del año anterior, hasta los 4.005 procedimientos, lo que equivale a una media de 44 desahucios al día, prácticamente uno cada media hora. Los lanzamientos por impago de alquiler cayeron un 53,9%, mientras que los derivados de ejecuciones hipotecarias descendieron un 18,3%.
Sin embargo, el CGPJ advierte de que estas cifras no deben interpretarse como una solución estructural. El informe incorpora por primera vez datos sobre la suspensión de lanzamientos de vivienda habitual por razones de vulnerabilidad: solo en el cuarto trimestre de 2025, los órganos judiciales recibieron 2.732 solicitudes y resolvieron 2.559, acordando la suspensión en los supuestos previstos por el Real Decreto-ley 11/2020 y la Ley de Enjuiciamiento Civil. Es decir, parte del descenso de los desahucios ejecutados responde a la aplicación de medidas de protección, no necesariamente a una mejora de la situación económica de los hogares.
Un problema que se ceba con los inquilinos más vulnerables
Las organizaciones sociales insisten en que las cifras oficiales solo reflejan la punta del iceberg. «La mayoría de desalojos no se hacen conocidos porque las personas prefieren mantenerse en el anonimato», señalan desde la Unión Popular de Inquilinos de Toledo. Los perfiles afectados son mayoritariamente mujeres: inquilinas con pensiones reducidas, madres a cargo de hijos y víctimas de violencia de género sin alternativa habitacional.
El Sindicato de Vivienda de Madrid ha iniciado una acampada en la Puerta del Sol para exigir soluciones, mientras entidades sociales se concentran frente al Congreso para reclamar la prórroga de las medidas antidesahucios. El Gobierno, por su parte, prorrogó en diciembre de 2025 hasta finales de 2026 la suspensión de desahucios para hogares vulnerables, así como la prohibición de corte de suministros básicos y las compensaciones a propietarios.
El portavoz de una plataforma de afectados lo resume con crudeza: «No nos creemos la bajada de los desahucios cuando lo que baja es la ejecución, pero no el riesgo. Las ejecuciones hipotecarias están en máximos y los alquileres siguen expulsando a familias cada 28 minutos». El CGPJ, en su informe, evita valoraciones políticas, pero los números dibujan un escenario complejo: menos lanzamientos ejecutados, sí, pero más procedimientos iniciados, más deuda hipotecaria antigua aflorando en los juzgados y un mercado del alquiler que sigue siendo el principal mecanismo de expulsión residencial en España.
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